Zéro logement vacant

Le problème

1,1 million de logements sont vacants depuis au moins deux ans dans le parc privé. La remise sur le marché de ces logements permettrait de redynamiser les territoires détendus, de constituer une offre abordable complémentaire au parc social dans les territoires tendus et de se substituer à la construction neuve de logements par artificialisation des sols.

Historiquement, la lutte contre la vacance s’est principalement appuyée sur :

• des outils coercitifs (taxe sur la vacance, réquisition) qui se sont révélés insuffisants parce que peu activables pour les collectivités.
• des aides à la réhabilitation proposées par les collectivités ou par des opérateurs Anah (pour le compte de collectivités) qui supposent une démarche pro-active des propriétaires pour réaliser les travaux.

La vacance de logement est un phénomène complexe recouvrant des causes et des réalités multiples (besoin de travaux, problèmes de succession, mauvaise expérience avec un locataire, propriétaires trop âgés pour gérer leur bien,…) et les solutions proposées jusqu’alors ne permettaient pas de répondre à cette diversité et de prendre en compte les spécificités des différents territoires, propriétaires et types de logements.

Constats et apprentissages

En l’espèce, les collectivités et les opérateurs Anah les plus mobilisés sur le sujet sont confrontés à trois niveaux de difficultés.

1/ Difficulté à repérer les logements vacants

Le repérage des logements vacants nécessite de traiter des données et de les vérifier sur le terrain. S’il existe des sources de données permettant de quantifier et qualifier les logements vacants, ces données sont actuellement utilisées de manière hétérogènes par les acteurs locaux. Elles sont méconnues (car séparées entre différents services des collectivités) ou sous-utilisées (car le traitement nécessite une ingénierie trop lourde).

Ce travail statistique doit être complété par une approche terrain. Ainsi, certains acteurs sont amenés à faire du porte à porte et recueillent des informations de manière artisanale (fiche immeuble, repérage photo, boîte aux lettres, interrogation des voisins et commerçants). Ce travail est fastidieux et souvent inefficace quand les données initiales d’identification des logements ont été peu ou mal exploitées.

Ayant constaté l’efficacité relative de ces démarches de repérage, beaucoup d’opérateurs ont abandonné ce travail et se concentrent sur l’accompagnement des propriétaires qui les sollicitent. De nombreux propriétaires inactifs ne sont donc pas sollicités.

2/ Difficultés à contacter les propriétaires bailleurs

Les opérateurs Anah qui font encore ce travail de repérage et de prospection ne sont pas outillés pour contacter efficacement les propriétaires de logements vacants.

Les méthodes utilisées (prise de contact par enquête ou courrier) ne semblent pas être adaptées(taux de réponses très faibles ou ciblages erronés).

3/ Difficultés à convaincre les propriétaires contactés

La mission actuelle des opérateurs Anah, qui interviennent pour le compte des collectivités, porte essentiellement sur la réhabilitation des logements.

La lutte contre les logements vacants réinterroge le spectre de leur mission, en l’élargissant à de nouveaux leviers pour remettre les logements sur le marché (comme la vente ou la transformation d’usage). Beaucoup d’opérateurs ont des missions qui les restreignent à la réhabilitation des logements ou ne possèdent pas les argumentaires ou la posture pour convaincre les propriétaires d’activer d’autres leviers.

La mise en oeuvre du plan national de mobilisation des logements et locaux vacants implique d’équiper ces opérateurs pour qu’ils puissent proposer aux propriétaires une solution adaptée à leur contexte, en mettant en avant les différents leviers possibles et les retours sur investissements qu’ils pourraient réaliser.

La solution Zéro Logement Vacant

L’objectif de la solution Zéro Logement Vacant est d’augmenter le nombre de propriétaires mobilisés pour remettre leur logement sur le marché immobilier (rénovation, location, vente, restructuration).

La solution imaginée doit permettre d’aider les collectivités et les opérateurs Anah à repérer les logements vacants sur leurs territoires et à contacter et convaincre les propriétaires. Elle s’appuie sur :

• l’exploitation des données du fichier de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), croisé avec les fichiers fonciers,
• la construction d’argumentaires personnalisés par type de propriétaires mettant en avant les leviers les plus pertinents selon les profils.

Elle comporte, pour les collectivités et opérateurs, 4 principaux services :

• Une aide au repérage des logements vacants par le traitement et la visualisation simplifiée, sous forme cartographique, des données ;
• Une aide à la prospection et à la caractérisation des logements sur le terrain par la possibilité de qualifier et de mettre à jour simplement la base de données ;
• Un guide d’accompagnement personnalisé avec des solutions sur-mesure par profil de propriétaires ;
• Un aide à la collaboration entre les services avec la possibilité de partager des tableaux de suivi et des fiches par logement.

A terme, cet outil pourrait permettre d’améliorer la connaissance et le suivi du parc privé et ainsi de faciliter la mise en oeuvre d’autres politiques publiques comme la lutte contre le logement insalubre.

Stratégie

Cette solution s’appuie sur trois hypothèses à valider : - Hypothèse 1 : les données consolidées permettent une prospection plus efficace et les opérateurs en leur possession libèrent effectivement du temps pour la prospection. - Hypothèse 2 : les opérateurs et collectivités voient suffisamment de valeur dans l’outil pour alimenter la base de données (à partir de la recherche terrain et de bases de données locales). - Hypothèse 3 : des solutions adaptées sont proposées aux propriétaires qui ne sont pas intéressés par la rénovation.

L’équipe souhaite, dans un premier temps, mettre en oeuvre de façon artisanale les services imaginés avec des acteurs de terrain pour 2 territoires. Il s’agit ici de valider leur pertinence et leur faisabilité avant d’investir dans des développements.

L’équipe suivra les indicateurs suivants :

Sur les 6 premiers mois :

• Nombre de prospections effectuées
• Nombre de prises de contact effective avec des propriétaires
• Nombre de propriétaires mobilisés (projet de vente, location, autres)

A horizon un an :

• Nombre de propriétaires mobilisés (projets de vente, location, autres)
• Nombre de logements vacants remis sur le marché